莱坊观点 透视欧洲商业地产的机会和价值

2019-09-15来源:admin围观:142次

  在商业地产领域,竞争不断加剧,投资者应做好风险曲线上行的准备。与以往一样,最大的挑战在于识别哪些市场能让投资者避开最激烈的竞争,又能提供极具吸引力的机会。

  今天,莱坊将目光投向欧洲,甄选了一系列投资机会和市场,给以商业地产为目标的私人投资者提供了参考依据。

  鉴于德国国内和跨境投资者对该国核心房地产资产的需求强劲,私人投资者需要进一步推高风险曲线,才能进入这一市场。考虑到目前零售业在一些国家所面临的挑战,零售地产可能不是必然的首选,投资者需求也的确受到了抑制。

  

  但是,电子商务的发展对各个零售细分市场所带来的不利影响却不尽相同。例如,由于食品支出是必需支出,收益下降趋势有限,超市为投资者提供了长期稳定且与通胀水平匹配的收益。

  此外,德国的人口增长率高于长期平均水平,再加上经济呈现增长势头,良好地推动了日常必需品支出的增长。私人投资者可以借机以较低的合同价格收购长期租赁并采取防御性的投资组合,与投资短期的写字楼或工业资产项目相比,这种商业地产策略会为租户获得很大的折扣利益。

  欧洲大陆的经济势头处于多年来最强水平,投资者的兴趣也随之增加。其中德国表现突出,强劲的经济基本面推动了租户市场的活跃度。不过, 考虑到强劲的租赁市场价格水平, 租户和投资者需要保持和增加资产的价值,其中一些租户和投资人投资者则将目光投向一些新兴领域市场寻找机会。

  荷兰基于其强劲的租户市场,目前正深受众多机构投资者的青睐。阿姆斯特丹核心地段的资产竞争日益激烈, 投资者纷纷投资该地区商业地产以期保护和增加未来资产价值,未来这一地区的租金将呈现强劲的增长势头。

  同时,机遇也出现在海牙和鹿特丹等邻近城市,因为这些城市同样感受到了由强劲经济趋势所带来的连锁市场反应,但这些地区的租金价格尚未达到阿姆斯特丹那样高的水平。这让私人投资者有机会收购收益率更高的资产,在经济复苏的环境下这些资产依然具有收益增长的潜力。

  由于投资期限延长,且投资者寻求多样化和长期的收入来源,一些(私人和机构)投资者开始采取防御性姿态,投资具有稳定租户和长期租约的蓝筹股房地产资产。

  长期租赁资产的益处在于,其租金调整传统上与物价指数挂钩且只会上调,租期通常长达20年或更久。这在一段时间内为投资者提供了可持续、可预测的收益增长,而在该段时间出现收益率进一步大幅压缩的可能性并不大。

  然而,进入这一市场并非易事。鉴于资本(主要是制度资本)对相同产品的重视度,私人投资者有时发现很难购入此类资产。此外,长期租赁的核心写字楼、零售和物流物业的价格高企,让私人投资者更难获得预期的回报。

  尽管如此,在非核心写字楼和工业市场确实存在机会,包括那些租赁契约稳健的资产——即使对严格的机构投资者来说可能不够强劲。同样,非传统房地产资产类别(如服务设施、医疗设施或酒店)可以为私人投资者提供颇具吸引力的收益回报,以及办公、零售或物流资产无法实现的强有力租赁契约。

  由于受到投资市场发展势头以及强劲基本面的双重影响,欧洲物流市场自2010年以来日益强大。在欧洲大陆,该市场的交易量自2010年以来的复合年增长率将近15%,目前工业领域在商业地产交易量中的比例已经超过15%。电子商务的发展以及随之产生的对不同类型物流设施的需求已经成为投资者关注的焦点。

  鉴于机构投资者对欧洲大陆工业领域的兴趣较高,私人投资者很难确保能以达到所需收益率的价格去获得优质资产。另一种替代性投资策略是转向位置良好(最好是城市边缘)、剩余土地价值较高的高收益次级资产,并制定长期计划,将其转变为优质的“最后一公里”物流设施。