房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起3

2019-10-15来源:admin围观:77次

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  推荐于2016-07-20展开全部购买一套商品房对普通人来说是一件既要花费大量积蓄、又要费心劳神的大事,因购买商品房而发生的纠纷更是困饶购房者的一大烦心事。因此,在购买前了解商品房的有关知识和注意事项。能够对纠纷的产生起到良好的防范作用。目前,商品房销售分商品房预售和商品房现售两种,现在试分析购买预售的商品房应注意哪些事项。

  商品房预售是指房地产开发企业在建设商品房的工程尚未竣工前,将正在施工的商品房预先出售给购买者,购买者交付定金或预付款,在合同约定的未来一定时间拥有现房的房地产买卖行为。

  1、已经交付了全部土地使用权的出让金,取得了土地使用权证书。拥有合法的土地使用权是房地产开发企业进行房地产开发和预售的前提条件,在未取得土地使用权的土地上开发的房屋是非法建筑。购买者要在购买前要求验证开发企业的土地使用权证,以确保该房屋的合法性。

  2、持有建设工程规划许可证。此项规定是房屋开工建设的前提,房地产开发企业只有在其建设项目符合城市规划,领取建设工程规划许可证后才能开工建设。

  3、按照预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并且已经确定施工进度和竣工交付日期。此规定是为了保障工程建设的稳定性和如期交房,避免开发商过分依赖预售款从事项目开发,防止无法如期交房损害购房者的利益。

  4、向县级以上人民政府房地产管理部门办理了预售登记,取得商品房预售许可证明(在本市开发房地产的企业应到日照市房地产管理局登记备案并取得该局颁发的商品房预售许可证明)。此规定的目的在于将房地产预售的活动置于政府房地产管理部门的监督之下,从而保证商品房预售的合法性。

  2、预售的商品房的基本情况。预售合同应明确记载预售的商品房的所在地区、座落、土地使用权证号、土地使用权取得方式、土地使用性质、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构、房屋竣工交付日期及附房屋平面图等。

  3、面积。预售商品房的面积应以平方米为单位计算,并明确是建筑面积、使用面积还是其他面积。

  4、价款。即预售商品房的价金,包括单价和总价,如每平方米多少元。我国《城市房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定,但对预售款实收的数额和期限却没有统一的规定,当事人应在合同中明确。

  5、房屋交付方式和期限。逾期交房的免则条件。例如合同中可以约定由于一定的自然事件,如地震、洪水、恶劣天气的影响,房地产开发企业的交房期限可以合理顺延。

  7、违约责任。包括购房一方不能依约支付价款的责任和预售方不能按时、按质、按量交房的责任。

  2001年4月4日,建设部发布了《商品房销售管理办法》该办法自当年6月1日起正式施行。规定房地产开发企业现售商品房应具备下列条件:

  (一)现售商品房的房地产开发企业应当具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;

  (六)供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;

  不符合商品房销售条件的,房地产开发企业不得销售商品房,不得向买受人收取任何预订款性质费用。

  房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房;也不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。

  符合商品房销售条件的,房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的,订立商品房买卖合同时,所收费用应当抵作房价款;当事人未能订立商品房买卖合同的,房地产开发企业应当向买受人返还所收费用。

  (七)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任;

  按套内建筑面积或者建筑面积计价的,当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未约定的按以下处理原则处理:

  2、面积误差比绝对值超出3% 时,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

  一个合法正规的房地产开发商,必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”,是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(也叫建设工程开工证)、《商品房销售预售许可证》;“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管.

  二是注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则.对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字.

  三是你说的最小面积108平方一般不构成问题,因为两个70%的规定是地区的总体结构,不针对每个开发商.

  办理入住手续是收楼的正常程序,但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字,再发批准条,让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去,发现存在问题,申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况,业主应坚持先验房、后办理手续,并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收,以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。

  第六、对发现的问题要在验楼单上予以注明,如果确实属于不能收楼的,要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

  向开发商索要《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》,以便日后出现质量问题时按约维修。

  《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。而《住宅使用说明书》则是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标,如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的规范,问题比较少;而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。

  按照有关规定,《竣工验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备案表》,同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案,例如消防设施等。《竣工验收备案表》对房地产商有着严格的约束作用,只要将项目送交主管部门备案后,发展商就必须对楼盘终生负责,出了问题,如果是发展商的过失,可以追究其责任。

  在您查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前,您一定先签订《物业管理公约》,做一个事先约定,避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成,清洁费、保安费、绿化费怎么核定,做到明明白白。同时,考察一下您的小区物业管理公司的资质,是否具备您要求的管理标准。

  其后,还要了解您所买的物业公摊面积有多少,您要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》,做到心知肚明。在基本程序全部完成之后,您就可以签收《房屋验收单》了。

  国土局的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》(证明开发商已交纳了土地出让金,拥有产权保障);

  2、《商品房销售(预售)许可证》是关键。仔细看清《商品房销售(预售)许可证》每个栏目和内容是否确实无误:

  a、看售房单位这个栏目时,主要是摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类:一类是开发商自身的一个下属部门;另一类是开发商委托的销售代表,如果是后者最好能提供开发商的委托书以证明其合法身份。

  b、看项目名称这个栏目时,也挺麻烦,因为一个项目在开发过程中会有很多名字,购房者有必要搞清楚几个名词说的是不是一回事。

  c、用途这个栏目实际决定了物业类型,从开发商角度看,决定了项目土地出让金按哪类物业交、土地使用年限,从消费者角度看,直接影响了将来物业的收费标准的允许范围。

  d、销售范围是最核心的问题,一个项目的《销售(预售)许可证》既可以按楼座发,也可以根据物业的具体情况按楼层发。同一项目的不同楼座办证虽有先后之别,但万一买的楼座用的是邻居的《许可证》,至少有两三天你心里有点不踏实吧?

  此外,发证机关及其公章必需清楚,必需是有权机构。而且《许可证》本身的年限也是个需要留心的地方。

  可在认购书中约定协议生效条件,如“只有在买卖双方就所有交易条件达成一致时,本认购书方始生效”。

  1、购房合同中“出卖人”一栏一般应填某某公司,必须是房屋现在的所有者,也就是盖楼的公司,绝不能是代理商或公司下属分支机构(如:销售处等)。公司名称一字不差,与其他证书上必须是一致的。注册号、地址、法人也要一致。

  2、“委托代理人”可以是公司内部的一个机构,也可以是这个机构的负责人,也可以是代理商或其他法人。但不能是代理这笔交易的律师。不管委托代理人所填是谁,都要检查委托书。

  如果委托代理人不是某某公司(出卖人)下属的机构,而是一个独立的代理商时,就要填写委托代理机构。这时应检查其营业执照,与所填各项要一对致。

  很多楼盘盖楼者和售楼者不是一家,这时售楼者就是委托代理机构,和此类机构打交道,就应比直接和开发商打交道多加一点小心。

  3、购房合同盖章应盖公章或合同专用章,不能使用下属部门的业务专用章或便章。

  最好将开发商的相关宣传材料或承诺材料中所做出的许多诱人的承诺,如房屋使用率、公共配套设施的设置及建成时间、附带赠送、产权证发放时间等,作为《补充协议》的附件加以确认,不符合以上承诺中的要求时,追究违约责任。

  2013-11-20展开全部1 .看房选点后自己在去售楼中心前,在心理或纸上先列出想要了解的情况如,户型,花园位置,容积率,价格然后在心理明确下自己的期望,到了售楼部先看5证一般期房可能会有5证没有完全办理下来的情况,主要是(预售证)一般有了预售证的其他都没什么问题,如果没有她们一致的口径都是正在办理中 ,但是这个需要您自己去验证,如果建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工 程施工许可证》、《国有土地使用证》都有了那预兽证应该查不多不用太担心,在一个就是注意房子的土地性质有没有被抵押等情况如果没有可以放心进行下一步.一般都有人员介绍楼盘,您只需要对自己关心的点做了解 其他的不要过多理会以为一般售楼员经过培训熟知自己楼盘的优缺他们的介绍往往避讳说出不好的方面,这个时候你就需要一条条的对照自己需要得到的信息如果他没有说你就要发问,即便他们说的天花乱坠你也不要表现出过多的热情,对于他们说的自己回头可以再验证一下如,交通,周遍配套,等等

  2 ,大方面都满意的话,开始挑房子,最好的户型一般是东南,你要注意的是不要只看户型图上的样子,注意看下整层楼的排布图,因为有些户型单看很好其实在很深的拐角里

  4 合同,签合同注意要是制式合同才行,注意合同上卖方老总的名字的准确...

  1、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的,不要在售楼处买保单,外面的保险公司都可以为你打折。

  2、开盘绝对没有好房子,好的房子全部被保留,然后每个月推出几套,但单价升得很快,要么就是你有关系,我们才给你好的房子。

  3、广告没有一个是真的,千万别相信其中的外立面颜色,很多造出来比画的难看多了。

  4、售楼员会用许多方法来逼你买房(业内叫SP),让你无时无刻感到紧张,这时你千万要冷静。要自己看中才买。

  5、别以为高层中的九到十一楼不错,那你大错了,这些楼层正好是扬灰层,脏空气到这个高度就会停顿,我们是不会告诉你们的。

  6、别对景观抱太大希望,树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的,所以能多多存活就不错了。

  7、别以为面砖的外墙是好的,其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了,在国外都是用的高级涂料,没人用面砖当外墙而且现在国家要求节能减材外涂料的墙面一般做外保温更能节省套内的面积

  9、别以为实测面积是对的,其实测绘局都被买通的,少你一个平米你也看不出来,但是国家就只承认他的测绘报告,但这个也就心理清楚别最后生气就行,咱们也没办法.

  10、得房率,绿化率,容积率大多都是与实际不相符的,千万别相信我们,我们只是听工程部随便说说的,能对八成就不错了。

  11、漏水和外立面的材料根本没关系,你们要关心的是桩有多深,因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大,造成外墙裂缝才漏水的。(上海最适合打桩的是地下33 -35米,这部分土特别好)

  12、不要再相信任何奖项,能买到的一个奖是全国人居经典奖,是在人民大会堂发的奖状,你说大不大?五万一个嘛!

  13、开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好,千万别信,这些人大多是公司的领导来捧场的。 自己心理一定要清楚喜欢还是不喜欢别被人忽悠.

  14、注意,有人代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多,比如排队买号等,但是开房商直接销售就不会搞很多花头,那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。 (现在市场萧条些,他们更着急)

  15、为何上海的所有凸窗看上去很大,但是能通风的只有很小一扇,我们说是为了安全,其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。

  16、如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型,那你千万不要去买这个房型,不是买不掉的就是位置有问题,我们叫最后冲刺,你想啊,他干嘛不印其他的呢?

  17、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子,这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了,哪些房子还在,这本东西特别准,只有少数楼盘会做一份假的。

  19、不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理,通常只买他们的一个名字,然后叫物业顾问,这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务,别的其实都由本地公司来管理。

  20、不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司,这也是假的,国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计,而必须是是外加一个国内设计公司来共同设计,但是真正做出房型的就是国内公司,弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。