则攸之、祎、允之任也

2019-09-22来源:admin围观:90次

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  精品文档 你我共享 房地产咨询公司-五大行评析 五大行-仲量联行,戴德梁行,俗称五大行,我年有幸进入戴德梁行工作三年,应该算是老 员工了,在此和大家分享一些经验 1.组织架构:五大行都以物业分部门,有研究,估价,写字楼,商业,投资,住宅以及工业 和物业管理,其中根据目前市场投资部和估价部最为热门且门槛高,其次是商业。工业与写 字楼,最差就是住宅和研究,因此各位学弟学妹在选择部门是须谨慎,不要看着名声不错就 争先恐后,选对部门是关键。 2.职能:五大行工作中以 agent 工作待遇最高,但对英文要求极高,另外需要本人性格比较 外向,能够承受压力,做研究的在公司里面相对就重要性差些,但不管如何进入五大行中一 定要有自己的工作目标,多多关注市场信息。 3.招聘方式:五大行一般不招应届毕业生,就算招也是在实习生中间去找,如果各位同学有 想法,应尽早去做 intern,通过实习进入也能避免不适应 4.五大行排名:个人认为应该是 JLL,CBRE,SAVILLS,DTZ,COLLIERS 最后五大行缺乏归属感,基本上做不大 5 年以上就会被挖走,做跳板最好,不适宜长期发展 五大国际地产顾问行排行榜 1.世邦魏理仕 2004 年全球收入:24 亿美元 全球员工数:逾 17000 名员工 全球管理物业面积:近 9800 万平方米 2.高力国际 2004 年全球收入:12 亿美元 全球员工数:逾 9100 名员工 3.仲量联行 2004 年全球收入:11.67 亿美元 全球员工数:19300 名员工 全球管理物业面积:8300 万平方米 4.第一太平戴维斯 2004 年全球收入:3.28 亿英镑 全球管理物业面积:8361 万平方米 5.戴德梁行 全球财年收入:1.94 亿英镑 全球员工数:逾 9000 名员工 全球管理物业面积:3000 多万平方米 一直想写一篇介绍这个行业的文章,但因为工作太忙的缘故,只好一拖再拖。趁着毕业一周 年之际,了却这桩心事。 首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大,一般在中国大陆来说是(排名按先后) : 1.JLL 仲量联行 腹有诗书气自华 精品文档 2.CBRE 世邦魏理士 3.DTZ 戴德梁行 4.Savills 第一太平戴维斯liers 高力国际 你我共享 其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃, 但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。 因此 全球范围来看则是: 1.CBRE 世邦魏理士 2.Cushman&Wakefield 高纬环球 3.Colliers 高力国际 4.JLL 仲量联行 5.Savills 第一太平戴维斯 公司介绍网上一搜一大把, 我就忽略不谈了。 接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。 1。写字楼 写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。 举个例子, 大家现在能看到陆家嘴新落成了 很多甲级写字楼, 他们空关着一天业主就损失一天租金, 因此业主会专门找代理行来以最快 最优的方式把写字楼租赁出去。在这当中就需要代理行进行相关的市场分析,租户分析,租 金定位,以及时间表设置等专业帮助。 业务主要分为两个团队:业主代表和租户代表 业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商,手段包括派发印刷品,打广告,赞助 活动,举办推介会等。然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金,实现写字楼的 商业用途。 租户代表则是逆向的过程, 代表某个公司在新开设办公场地, 在其租约到期或者需要扩租时, 为其寻找合适的办公场地, 并为其提供租金预算评估等服务。 很多大公司比如 GE, CityGroup, 在全球范围都有开展业务,就需要这种服务商提供专业的服务。 这个部门对英语的要求比较高, 基本要达到母语水平。 因为需要用英语口语进行看房, 议价, 谈判,签订合同,以及用英语书写电邮,意向书,财务报告等。总的来说,对从业人员的要 求比较高,而且需要有非常强的抗压能力。当然回报也是非常丰厚的,按照每个项目提成。 2。工业地产 工业地产和写字楼比较相像, 也是分为业主代表和租户代表两个团队, 但代理的对象则为工 业地产。 工业地产包括物流的堆场,仓库,车间,工厂等,主要分布在郊区的工业园区,而且占地面 积通常很大。 另外工业地产还有专门的咨询团队,为空置的工业地块进行市场定位和前期咨询。 我们知道很多五百强的工业公司, 除了市区的办公地点外, 在郊区也需要找寻合适的工业厂 房等场所。比如马世基,或者 honeywell 等。工业地产团队则是为了这种公司的工业需求服 腹有诗书气自华 精品文档 务的。 你我共享 他们对人员的要求和写字楼部相仿,甚至更高。因为涉及到土地的交易,通常单价非常高, 常有:三年不开单,开单吃三年之说。 3。商铺 商铺也是分为业主代表和租户代表两个团队的,代理对象则相应为商业零售类房地产。 商业零售类的房地产主要是:沿街商铺如淮海路,大型 ShoppingMall 如美美百货和恒隆, 百货商店如一百等。包括外滩各个古旧建筑如 Bund6,Bund18 都是商铺部的服务对象。 商铺部也有专门的咨询团队,为新落成的商铺做招商咨询。 一般来说商铺由于属于营业性质, 要求人员本身对开设零售类门店的各种业态和盈利模式非 常了解。业态包括:餐饮,服饰,美容美发,影院,百货等。因为接触的客户多为大众消费 性质,这个部门属于比较有趣的。时不时自己也参股开一家来玩也是常有的事情。 4。住宅 需要说明的是, 五大行在上海的住宅部门只做单价约 300 万元人民币以上的豪宅。 比如汤臣 一品,豫翠豪庭等。跟平时马路边看到的门市不一样。对人员要求较低。 5。物业部门 为各种楼盘的物业提供维护。内容包括空调设备,机电设备,排水排污,保安保洁,客户入 住及出入,紧急情况处理(如地震) 。 这个部门的门槛就比较低了, 大专生比较多。 当然如果能做到某个甲级写字楼的物业总经理, 年薪跟一个公司副总可以一拼。 6。咨询和研究部 咨询部主要是为土地的生地进行前期规划,出具咨询报告等。研究部则定期发布市场报告, 为市场的现象提供专业解读。这个部门适合文静的人。 7。估价部 讲的主要是 DTZ,因为只有他在中国大陆可以开展估价业务,别的几个公司都要拿香港牌 照来做,比较棘手。 这个部门最近比较热,考出执业资格证书后会比较理想。 8。投资部 这个是需要大书特书的部门。主要为各种待售的不动产寻找合适买家。比如写字楼,大型购 腹有诗书气自华 精品文档 你我共享 物中心,土地等。由于近年来投行在大陆业务活跃,而且苦于大陆市场没有太多投资型式, 不动产成为各家逐鹿中原的首选。 在这个部门里工作,金融知识是非常重要的,而且人脉、机遇,缺一不可。英语要求母语水 平,就是能用英语和 NativeSpeaker 吵架,还要能吵赢的那种。 由于经常为投行的人牵线,很多人本身也跳到投行的资产管理部门做 Buyside。 五大行的流动率是非常高的,能稳定做 2,3 年已经不容易了。在这几个部门当中盈利情况 比较好的是投资部,工业部,写字楼部,商铺部。 当然大家很关心收入的情况。收入一般为年薪模式,由底薪+佣金构成。底薪没多少的,主 要靠佣金赚钱。 MT 项目一般给 5k 一个月,generalstaff 一般 3k 到 4k 一个月。毕业后第一年就上 6 位数的 也有,不多,当然前提是天生就是生意人的料。收入情况方差比较大,做到 associatedirector 或者 director 就 7 位数了,一般要 7-8 年时间。 由于五大行本身人员比较少 (绝对不像会计事务所那么多) , 一般每个行在上海就 200 多人, 每个部门就 20-40 人左右,因此每年招收的人数都比较少,而且不喜欢用应届生。MT 大 概就 3,5 个的样子,其他途径比如熟人带入行,或者最重要的从实习生做起。实习生都是 很苦的,做不赚钱的事情,慢慢熬上去接触业务后就会发现原来是那么一回事。和我共事过 的或打过交道的同行有普林斯顿大学的,纽约大学的,也有中国大陆大专毕业的。有老外, ABC,新加坡香港人,也有非洲黑人,韩国人等。总之包容性是非常高的。 稍微补一句,如果英语不好的可以去 DTZ,他其实比较像港资公司。 跳槽的路径主要有:投资银行资产管理部,房地产开发商,客户的房地产部门为其寻找门市 (比如银行开分行,零售开分店)和管理资产。 商业地产在中国大陆是很新的概念,因此发展空间非常大。我个人是长期看好的,毕竟整个 社会繁荣的基础全在于此。有志于投身房地产行业的学弟学妹们请乱入乱 pM。非常欢迎。 出师表 两汉:诸葛亮 先帝创业未半而中道崩殂,今天下三分,益州疲弊,此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣 不懈于内,忠志之士忘身于外者,盖追先帝之殊遇,欲报之于陛下也。诚宜开张圣听,以光 先帝遗德,恢弘志士之气,不宜妄自菲薄,引喻失义,以塞忠谏之路也。 腹有诗书气自华 精品文档 你我共享 宫中府中,俱为一体;陟罚臧否,不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者,宜付有司论其 刑赏,以昭陛下平明之理;不宜偏私,使内外异法也。 侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等,此皆良实,志虑忠纯,是以先帝简拔以遗陛下:愚 以为宫中之事,事无大小,悉以咨之,然后施行,必能裨补阙漏,有所广益。 将军向宠,性行淑均,晓畅军事,试用于昔日,先帝称之曰“能”,是以众议举宠为督: 愚以为营中之事,悉以咨之,必能使行阵和睦,优劣得所。 亲贤臣, 远小人, 此先汉所以兴隆也; 亲小人, 远贤臣, 此后汉所以倾颓也。 先帝在时, 每与臣论此事, 未尝不叹息痛恨于桓、 灵也。 侍中、 尚书、 长史、 参军, 此悉贞良死节之臣, 愿陛下亲之、信之,则汉室之隆,可计日而待也 。 臣本布衣,躬耕于南阳,苟全性命于乱世,不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙,猥自枉 屈,三顾臣于草庐之中,咨臣以当世之事,由是感激,遂许先帝以驱驰。后值倾覆,受任于 败军之际,奉命于危难之间,尔来二十有一年矣。 先帝知臣谨慎,故临崩寄臣以大事也。受命以来,夙夜忧叹,恐托付不效,以伤先帝之 明;故五月渡泸,深入不毛。今南方已定,兵甲已足,当奖率三军,北定中原,庶竭驽钝, 攘除奸凶,兴复汉室,还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益,进尽 忠言,则攸之、祎、允之任也。 愿陛下托臣以讨贼兴复之效,不效,则治臣之罪,以告先帝之灵。若无兴德之言,则责 攸之、祎、允等之慢,以彰其咎;陛下亦宜自谋,以咨诹善道,察纳雅言,深追先帝遗诏。 臣不胜受恩感激。 今当远离,临表涕零,不知所言。 腹有诗书气自华

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  张亮本人,也低调内敛,从没有负面新闻,从不吝啬表达对寇静的爱。父母是孩子最好的老师,看暖男天天就知道他们的家庭多么有爱。