如何看待房地产向产业地产转型这一趋势?

2019-09-27来源:admin围观:101次

  改革开放以来,在经济高速增长与市场旺盛需求的多轮驱动下,我国房地产行业发展迅猛。但随着近年来经济增长放缓、市场需求下降、购房政策收紧与经济产业结构调整、金融土地约束政策出台等多种因素影响,我国房地产产业发展面临着严峻挑战与生存压力。

  不论是住宅类地产企业,还是城市开发类与商业类地产企业,抑或近年来兴起的科技地产与工业地产企业,都需要思考一个重要问题:房地产行业如何实现产业转型?又向何处转型?

  房地产行业不仅是社会发展基础与保障产业,也一度成为我国经济发展与解决就业的支撑产业。因为房地产行业不仅提供社会住房需求,也带动了近70多个关联产业的发展,对带动经济繁荣、解决社会就业起到重要支撑作用,同时由于特有建设用地供给制度,也为政府财政提供来了重大支撑。但

  第一,住宅类房地产发展受限了。北京、上海等一二线城市从购买条件到金融信贷等方面不断出台购买住房的限制性政策,不仅限制了住宅交易,也有效抑制了房价的上涨,同时住宅类房地产行业遭遇了严重打击。而县、市等三四线城市由于此前住宅类房地产无序发展,造成了大量住宅房产积压,成为“去库存”的重点领域;

  第二,商业地产类房地产遭遇制约了。近年来,随着经济增长放缓、市场需求下降、社会购买力增长缓慢,尤其是互联网电商对实体店的巨大冲击,再加之经过多年快速发展,以商业综合体、商城建设运营、店铺建设租赁等为主的商业房地产行业也受到了严重制约;

  第三,城市建设类地产发展缓慢了。以城市运营综合体、行政办公中心、企业总部基地等为主要建设内容的城建类房地产行业,同样受到经济发展缓慢、政府行政办公楼审批从严、总部基地受企业扩展步伐放缓等原因,其发展速度也受到严重影响;

  第四,房地产产业转型落入发展陷阱。近年来,房地产行业面对发展形势严峻,众多企业积极探索转型升级,但由于对经济发展形势及趋势缺少分析理解,转型过程中也出现了众多的“陷阱”。比如,一些房地产企业转型到养老地产,但由于养老地产投资模式不完善、政府收紧养老用地、养老市场需求短期内难以“成势”等原因,同样陷入困境。再比如,大批房地产企业进入现代农业产业,同样遭遇农业价值低、风险大、市场波动大等发展困难,而进入特色小镇建设的大量房地产企业也遇到政府多种政策的打压,而陷入新的困境。

  通过这些不难理解房企转型的真相:有的房企视其为“套路”,有的房企视其为“出路”。

  套路:一部分房企打着转型产业地产的旗号向政府拿地,增加土地储备,但其实基本没有产业运营能力,终极目标还是开展其中的房地产业务,套路拿地。

  出路:一部分房企业务转型,希望通过发展产业地产来促进公司盈利,但相对于住宅及商业项目,受困于产业地产的开发运营周期长、盈利能力较弱等问题,出路艰难。

  拿产业地产当套路的传统房企,只有一句话,拿地好拿,产业难做。拿产业地产当出路的传统房企,产业地产与传统房企最大的不同就是,产业价值要与园区产业、区域产业、城市服务产业的价值相关联,实现产业、园区、区域经济的同步发展。太多的传统产业地产商辛苦经营二十年才有今日的成就,干产业要沉下心来稳步经营,通过产业地产发展快速促进公司业务增长是不现实的。

  前十传统房企拓展产业地产板块业务,恰逢企业高管座谈方升,振言公司当年目标为产业地产项目去化率80%,令人咋舌,当时认为传统房企转型产业地产将面临极大的问题,果不其然,这几年来传统房企转型产业地产的数量不在少数,目前通过产业地产板块盈利的确屈指可数。

  传统产业地产理论是指在新经济和城市经营背景下,以地产为载体,以产业集聚的各类产业园区为主要形态,为整合自然资源和社会资源、综合开发,集约化经营的新兴产业形式。从上面地产产业发展面临的新形势、新挑战,再到地产产业市场新需求、新趋势来看,传统产业地产还是建立在地产开发为基础,在单位开发土地上布局产业,而这种地产发展模式还仍然算是“地产产业”,而不是真正的“产业地产”。

  产业地产理论应该是基于产业发展为目标,地产发展为手段,形成的一种以产业园区为平台,围绕培育、壮大、发展主导支柱产业为目标,以地产开发、建设、运营为服务工具,实现产业园区、主导产业与地产互动性、互促性、互赢性的产业发展创新模式。基于以上对“产业地产”理论的创新,结合对当前发展形势趋势的分析,在当前经济与产业发展具体实践中,产业地产具有巨大的市场需求。

  在当前大力培育经济新动能、加快战略新兴产业发展的形势下,新的业态、新的产业、新的模式不断创新涌现,而这些新产业都需要地产的支撑服务,只是不再仅仅是那种住宅式、厂房式、店铺式的地产开发建设模式,而是要运用创新的业态发展模式;

  目前,无论是传统的制造业,还是城市商业,都面临着加快产业转型升级的迫切性与必要性。而这种产业转型升级必将增加从生产厂房、现代办公设施、生活服务配套等新需求。这不仅是产业地产发展的机遇,也对地产产业提出了新的需求;

  中国城市经过数十年高速发展,不论是城市建设设施,还是城市产业发展,还是城市生活都发生重大变化,智慧型、智能型、舒适型、服务型成为城市地产发展的重要方向。旧城改造、产业升级、生活升级为产业地产提供重要发展机会的同时,也对地产行业提出了技术、创意等方面新的要求;

  改革开放以来,我国建设了众多的高新技术产业开发区、经济技术开发区等各类产业园区,而这些产业园区依托的就是包括土地一级建设开发、工业地产开发等在内的多种地产产业发展,而在当前绝大多数产业园区运营困难、面临转型突破的形势下,同样也给产业地产行业带来了发展机遇;

  一方面大批旧城需要改造升级,一方面具有新概念、新定位、新功能的新城建设也在加大布局建设。比如被称为千年大计的雄安新区建设,比如粤港澳大湾区世界城市群建设等,这些新城大多按照产产融合、产融融合、产城融合、产社融合的创新发展模式,这也必定为产业地产带来又一发展机遇。

  产业地产并不是一蹴而就,而是经历了长期的开发、运营、管理,需要持续的投入。需要国家政策的支持、资金的投入,另外“产业+地产”的模式,涉及到产业定位,园区定位,结合地区经济发展基础和政府产业规划,提出一个适宜的产业发展主题,并围绕其不断完善,促使其发展壮大十分重要。

  所以,未来打造产业地产应该和国家积极鼓励发展的新兴产业相结合,如通讯设备、计算机软硬件服务、文化创意、生产性服务业等。

  

  发展较好的产业地产多是由原来简单的传统产业园区,工业园区等,逐渐升级为高新科技园区,最终打造为城市产业综合体。因此,发展产业地产,可以在原有园区基础上进行进一步功能划分,重新定位,运用产业链招商思维,引入新兴产业以及企业,完善服务和管理,实现向现代产业地产的过度。

  从原来的企业自建园区,到工业地产,包括各类经济、科技园区的建设,数量不少,但是做到产业协同、整合资源的园区少。产业地产要区别于一般的工业园区建设,实现土地的整体开发与运营。

  一,发展产业地产需要与国家大政方针相结合,比如当前国家提出的“新丝绸之路”、“一带一路”、“中三角”等,地方或者企业进行产业地产发展时,应该身在国内,心系大局与国外,引入国家鼓励的产业以及国内外市场需求强烈的产业,提出符合政策导向的全国性的概念。

  二,如今的产业地产可以说是之前园区的升级版,之前园区建设存在有园无产业支撑,或者全国一哄而起,如光伏产业园建设,导致同类产业过剩。因此这是产业地产需要注意的地方,根据市场需求来发展产业园区,规避过度行政干预,防范产能过剩问题。

  现在不少产业地产提出为中小企业服务的口号,这与中小企业群体庞大以及国家政策鼓励中小企业发展有密切关系。借鉴其它产业园区发展的模式,发展产业地产需要运用“产业链招商”思维。发展产业地产,灵魂在于解决产业问题,出路在于研究当地产业经济发展情况并与地方政府规划相结合。

  产业地产将是未来房地产行业转型发展的新方向之一。城市的发展离不开企业,企业的发展离不开产业园区的发展与壮大。正是因为产业园区和地产的这种特性,令产业地产的发展日益崛起。