宏观经济转型时期中国房地产转型(精)

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  宏观经济转型时期中国 房地产业的评价 国家发展和改革委员会 经济体制与管理研究所 史 炜 2006年5月 第一部分 对房地产的判断与分析 一、中国经济正处在最重要 的转型时期 ? ? ? ? (一)转型期GDP变化的综合意义 (二)对投资作用效果的影响 (三)对资本市场的影响 (四)对房地产的结构性影响 转型期GDP变化的综合意义 ? 1、GDP与房地产是双向拉动关系 ? 2、GDP增长的形态,对房地产走势影响具 有重要的作用 ? 3、未来3-5年中国GDP仍将保持8-9%的 年增长速度,这就决定房地产的增长仍具有 很强的持续性 ? 4、GDP当前的变化,预示着宏观经济运行 方式已进入转型期,这对房地产将产生结构 性影响 转型——对投资作用效果的影响 ? 就宏观经济而言,转型的影响仍不会超出以 下方面: ? 1、国家财政政策的变化 ? 2、三率(汇率、税率、利率)的变化 ? 3、就业政策 ? 4、外贸政策 ? 但对中国而言,产业升级对收入、就业、文 化、观念的影响,则直接影响房地产的消费 转型 对资本市场的影响 ? 对于房地产商而言,资本市场的变化是地产 业发展之本 ? 1、目前有效资本供给充裕 ? 2、外部资本的进入刚刚起步 ? 3、民间资本正在成为新的资本市场重要渠 道和调济性资源 ? 4、资本的规模化、聚集度在快速提高 对房地产的结构性影响 ? ? ? ? ? 1、谈结构,首先就要谈什么是房地产: (1)何为“房” (2)何为“地” (3)何为“产” 2、中国房地产的所有问题均来自于结构性 失调 二、从政府行为看房地产 ? 政府管理信号的失灵导致2005-2006年国内重要 城市房地产的暴涨 ? 2005年5月11日,中央七部委联合出台《关于做 好稳定住房价格意见的通知》 ? (一)《通知》出台的目的 ? 1、政策失效后的应急补救 ? 2、结构失衡后的“统杀统宰” ? 3、利益关系错乱后的治病乱投医 ? 4、确实希望以此探寻发展出路 (二)《通知》的界定 ? ? ? ? ? ? ? 对过热进行调整是一次典型的政府行为,www.ag88.com,而非 市场行为。作为房地产投资人一定要清楚地认识到 这一点。 (1)不要掉进政策波动的陷阱 (2)不要掉进地产大鳄的陷井和口中 需要专门说明的是: (1)过热仅仅是局部性的 (2)过热地区,地产过热的形态不同,形成 过热的因素也不同 (3)从全国看,结构性房地产供给(有效供 给)不足仍很严重 (三)政府来规范不成熟的市场行不行 ? ? ? ? 手段: 1、禁止炒地,炒房及期房炒作(以税收抑制炒作) 2、调整房地产市场住房结构 3、如何通过强化规划的方式调整与改善住房结构, 限制建筑类型,规定住房建设以中低档和小面积为 主。 ? 4、城镇低廉房的租房制度 ? 5、增加经济适用房供应及价格限定,保障体系 ? 6、严格中介的市场准入 ? ? ? ? 评价: 1、政府试图主导、控制、牵制市场 2、政府正从无形的手变成闲不住的手 3、解铃还须系铃人,但系铃人又给解铃人 上了一把新锁 ? 4、充分说明政府定位走偏,成为权力游戏 ? 5、《意见》出台,受伤害最大的是中低消 费者 二、市场判断 1、什么是泡沫: 1)建房成本攀升引发的价格泡沫 2)各种炒作引发的泡沫 3)需求不足引发的泡沫(但不存在) 2、有多少人买得起经济适用房,有多少人需要经 济适用房 ? 3、有多少人买得起商品房,有多少人需要商品房 ? 4、中国消费结构的断层 ? ? ? ? ? ? 5、总结: ? 1)作为发展中的市场,中国需求引发的地 产泡沫根本不存在,所谓泡沫是制度缺陷型 泡沫 ? 2)政府要明确什么 ? 3)消费者与消费能力的再认识(生产—— 消费的平衡) ? 4)国家应保护谁 判断市场的经济学方法 ? 1、有效的数理分析——消费分层和收入分 层分析 ? 2、边际分析 ? 3、宏观经济调控分析 ? 4、各种分析模型 三、走出迷盲看问题 ? (一)数据说话 ? (二)标准问题 ? (三)案例: ? 1、北京东升科技园规划(项目计划书) 的撰写 ? 2、广州食品城“吃在广州”规划 (一)从数据分析切入市场 ? 对于一个新楼盘的选址更像在张白纸上作画,每个 作画者都希望他所落下的笔墨能够变成最灿烂的色 彩,于是上个世纪的地产商们便会把最浓重的颜色 堆积在一起,于是在北京这样一个正在摊大饼的城 市圈中出现了一个又一个的彩色色团,有了国贸商 圈、中关村商圈、燕莎商圈。突然有一天一个画家 当他又一次拿起彩笔的时候,他选的最挑眼的红色, 他的笔在画板上选择的落角处却发现,在别人所堆 积的色彩当中不论他的红色有多么的浓重,落笔之 后都被淹没在以往的色彩之中,于是他的困惑便由 简单的色彩转到了新的一页画纸上。 ? 其实画家的困惑对于地产商来说是同样的,当我们 在一个投资密集度已经达到尽善尽美的区域来选择 自己新的投资项目,你将发现,你是在一个很高的 起点上寻求一种有限的增量,经济学家们给它起了 一个名字加“边际效益”。对地产商来说,不论是 色彩,不论是高起点还是边际效益,创意的核心在 于你能使三者实现完美的统一,这或许就是地产商 所追求的艺术吧!也许我们的画笔不可能随意地点 彩,但是我们真的还有机会找到那些能够获得奇特 色彩效果,并能使简单的颜色放出更多光彩的地方, 这也许是地产商新的哲学,是经济学家新的投资点, 是画家新的狂想。 经济增长对写字楼价格的拉动率 3.50% 3.00% 2.50% 2.00% 1.50% 1.00% 0.50% 0.00% 1990年 2002年 2008年 国贸 燕莎 中关村 金融街 公主坟 科财中心 亚云村 经济增长对写字楼相对聚集度的影响 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 国贸 燕莎 中关村 金融街 公主坟 科财中心 亚云村 1990年 2002年 2008年 经济发展对写字楼生活适宜度的影响 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1990年 2002年 2008年 国贸 燕莎 中关村 金融街 公主坟 科财中心 亚云村 经济增长对写字楼交通便捷度的影响 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 国贸 燕莎 中关村 金融街 公主坟 科财中心 亚云村 1990年 2002年 2008年 经济增长对写字楼区生态园区的影响度 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1990年 2002年 2008年 国贸 燕莎 中关村 金融街 公主坟 科财中心 亚云村 经济发展对写字楼区投资环境的影响 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1990年 2002年 2008年 国贸 燕莎 中关村 金融街 公主坟 科财中心 亚云村 今后几年写字楼投资价格收益率趋势 8.00% 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 0.00% 1990年 2002年 2005年 2008年 国贸 燕莎 中关村 金融街 公主坟 科财中心 亚云村 未来大公司选择写字楼区位的趋势 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1990年 2002年 2005年 2008年 国贸 燕莎 中关村 金融街 公主坟 科财中心 亚云村 未来中等规模公司写字楼选择区位的趋势 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1990年 2002年 2005年 2008年 国贸 燕莎 中关村 金融街 公主坟 科财中心 亚云村 未来小公司选择写字楼的区位趋势 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 1990年 2002年 2005年 2008年 国贸 燕莎 中关村 金融街 公主坟 科财中心 亚云村 (二)城市标准 ? 每一座城市的形象都是靠这座城市中的一座座建 筑表现出来的。每一座建筑都是这个城市灵魂的体 现,每一座建筑的标准就像这座城市的脉络和骨骼 一样构成了这里的生命,城市的标准是靠这些建筑 所完成的,同时,它又是通过那些建筑的拥有者使 这一标准的理念具体化、形象化。于是,每一个伟 大的开发商都在为这样一个标准而苦苦地探索。 ? 那么究竟谁是标准的制定者呢? 你要相信自己潜能中的艺术流 ? 今天,在房地界流行着一种说法:三流的公司卖地皮,二流的 公司卖楼花,一流的公司卖理念,超一流的公司卖标准。 ? 这段算得上精典的说法,真能成为今天房地产开发的座右铭吗? 如果是这样,又由谁来决定未来新兴楼宇的标准呢? ? 音乐家们常说:创作一首完美的乐曲,就如同建筑师设计并建 造一座雄伟的高楼,不同的乐章构成高楼不同的主体,而每一 个音符都是从大楼的心脏跳跃而出的。 ? 那么,建筑师在音乐面前又是什么呢? ? 音乐是浪漫的,而房地产开发商单靠浪漫不但盖不起高楼,而 且会因为音符的飘逸而永远找不到能够展示时代特征的建筑标 准。 ? 今天的房地产开发商,在新标准的探索中,面对是一门既需要 浪漫但更需要严肃的艺术。 ? ? ? ? 也许新市场要有新需求 也许新需求会产生新问题 也许新问题会造就新模式 也许新模式能创造新供需 ? (三)案例 第二部分 对下一步宏观经济变化的判断 一、高GDP增长的结束,对新一轮转型 提出全新的要求 1、区域经济发展战略的调整 2、大国战略——弱化制造中心地位 3、强国战略——自主创新、自主研发战略 4、反封锁战略——能源、军事、高技术 5、富民战略——少数人先富 取消原罪 确定个人财产地位次 向低收入者倾 斜 ? 5、反“”战略——以强制强 ? ? ? ? ? 二、中国经济形势整体依然看好 ? 就业 ? 财政 ? 货币政策 ? 竞争性市场 ? 增长速度 三、面对的压力和挑战 ? 未来15年可能影响中国经济社会发展的潜在危 机有13个,它们是:中美关系、台湾问题、周 边安全、人事更迭、全球化与外贸、金融风险、 三农问题、贫富差距、失业问题、社会秩序 (社会治安)、公共安全和生态环境

  

  “在掏腰包时还是要量力而行,不能一味攀比。奢侈品的消费主力一般是刚刚从大学毕业的年轻人,他们踏入社会后,要求别人对自己有身份的认可。”孔淑红说。