关于买房的8个关键认知!人生升阶指南

2019-10-06来源:admin围观:85次

  相信这应该是大多数人的想法,但是你如果问他们为什么房价不会再涨了,他们又无法讲出具体原因,反反复复就一句话“国家严控了,不会再涨了,不会再涨了。”其实这种人只有结论,没有逻辑,并且他们结论都是猜测式的,因为他们哪怕连说服自己的逻辑也没有。如果你反问他们一句:“我们从2005年就开始严控房价了,很多人都说不涨了,但是房价却涨了十几年。这又怎么解释?”估计他们又两手一摊,无线

  房子是砖头水泥做的,本身是会折旧的,每年1%,越旧越不值钱,为什么价格还上涨呢?

  2、每年1%的城市化速度,进城人口就是数千万,中长期来看住房是刚性需求。这么说吧,如果人类移民月球,首先要解决的也是居住问题。基于这个刚性需求,哪怕去到月球,都会有开发商。

  3、楼市调控,减少供地,限制开发商融资等措施,让开发商赚不到钱,也拿不到地,更无动力去盖房,导致一手房源供应减少。

  同时交易税费让二手房东只要房子不翻倍涨都不轻易卖房,导致二手房源供应减少。

  那些说高层严控楼市,再也涨不了的人,其实是短期思维的人。政策只能干扰短期走势,但并不能彻底摧毁楼市的价值和消灭潜在需求,它只是暂时摁住了上涨趋势,将来一旦放开又会释放购买力,出现“跳涨行情”。

  难道深圳、上海出台政策调控楼市,这些城市的价值就被摧毁了么?并不是,只是它们的价值暂时没被更多人发现或发现了也买不了罢了。

  在投资领域,人们预期看涨的情况下,会纷纷入市,所谓买涨不买跌就是这个道理。

  因为人都有防范风险和自我安慰的心理,越写跌,他们越要看,毕竟小心为上,看看无妨嘛!但是这种文章我是不会写的,且不说那种“刚刚,楼市传来惊人消息…”、“暴跌,炒房客无眠…”又或者“房子不涨就是亏钱…”等标题,让人深感智商侮辱,单是这种左右摇摆的态度就让我觉得难以接受。

  同样,房产投资赚的是时间的价值,而不是投机的运气,既然看好房产,那就应该一以贯之看好它,长期持有。

  回到楼市,为什么看跌的文章天然具有传播性?其实这种看跌的文章一般就是家里不想买房的一方转给亲友:“看,大家都说跌了,炒房客天天跳楼,我这么多年不买房多正确。”

  在投资市场上,这种心理现象叫做“情绪钟摆”,当你的情绪倾向于某个判断的时候,会潜意识地选择可以自我印证的信息来强化自己的判断,然后形成一个有倾向性的认知茧房,被束缚在里面,最终脱离真实的世界。

  但如果很多人告诉你中国孙宏斌、许家印这些房产大佬正在大量吃进李嘉诚、陈启宗等人的优质资产,他们一直买入,你是不是又看涨楼市了呢?

  其实有卖就有买,李嘉诚卖房是因为他有更好的投资,人家要去英国,同时由于财富是可以继承的,但政商关系是不能继承的,他自己已有90多岁,出于家族利益的考虑,他才做出这样的选择。作为小市民,现实情况都不一样,没必要照搬人家的投资策略。

  回到“情绪钟摆”的话题,楼市调控了,看跌的人会说“楼市完了,以后肯定不涨”;看涨的人会说“调控了,等于给机会你打折买入,这是大好时机。”

  实际上,“情绪钟摆”无论看涨看跌都是不正确的,因为我们要作出判断,肯定是要基于客观数据和规律。楼市以后还涨不涨,不是在于你一时一刻的情绪,也不在于政策一时的松紧,而在于各国历史之中,经济发展、城市化、人口结构、财税制度共同作用之下房价涨跌的规律。

  因为有情绪钟摆,所以投资领域永远有涨跌分歧,同时永远只有少数人才能赚到钱。因为无论社会如何进步,技术如何先进,人们的认知差异始终存在,提前发现价值的永远是少数。

  我记得小时候自己读书的时候,一心琢磨的并不是怎么做题考高分,而是想:“这种鬼东西学了将来有什么用”,最后越想越恼,把书一扔,就去看我自己认为有用的书了。

  后来,我才终于明白,其实读书、考试属于战术层面的东西。学校里教的知识倒是次要的,读书考试的主要目的是把人群粗略过滤一下。

  真正影响你赚大钱的因素其实出现在你进入社会之后的战略选择:去哪个城市,进哪个行业,投资什么资产或与谁结婚等等。

  为什么有些读书很多的人,反而赚不到钱,因为他整个战略都是错的。他只是战术上非常勤奋,但是却极少思考战略层面的问题,所以他的发展空间非常有限。

  这种人只会拼命加班,看似在赚钱,但是其实他从来没有停下来一刻,想过这个问题:为什么我要加班?

  这个方法就是投资。哪怕暂时不能解脱,也要一边加班,一边投资,加快自己的财富积累速度。

  不少人认为搞了几套房,赚了大钱就算阶层跃升了,其实不是。富贵,富贵,只有连富三代才算贵,举手投足之间才会有与暴发户不一样的气质。

  我们当中大部分人,上至三代几乎都是农民,我们只是富起来了,完全还没有贵。

  当中国出现真正意义上连富三代的新贵族的时候,阶层才会慢慢稳定下来。现在国家提供给我们阶层跃升的通道还是足够的,个人的努力+时代的造就=机会,惟一需要的是持之以恒的坚持以及信心。

  估计你看到这里可能会吓一跳,怎么人生升阶一说完就直接跳到“赶紧买房”了?我搞其他投资不行么?

  随着股市、P2P、私募、币圈等一个个投资品暴雷,整个社会正在倒逼房产成为人们最好的投资。随着更多人醒觉,买房赚钱最终会成为一种信仰,并且这么多年已经反复验证“信者得救”。

  在改开以来人类最波澜壮阔的财富创造的进程当中,有多少人一开始走在前面,后面又掉队了,基本上都是属于大局观的缺陷造成的。不能久富,说明看不清社会变化的真相。

  为什么很多人不敢买房?他们也许恐惧的是每个月的月供影响生活。但是其实你长期赚不到钱,更影响生活,没钱甚至你都无法安排子女上学,照顾好老人。又不愿意忍受月供暂时的痛苦,又想赚钱,没有这种事。短期的稳定,是长期的危险,将来年纪大了,更不敢做了。

  炒概念:一块新板块出现,首先政府会出台各种文件,大炒概念,吸引投资,不断卖地。这个时候作为房产投资者,可以适度关注,接下来看政府卖完地是不是愿意继续砸钱,把整个板块做起来。

  炒规划:由于前期发展不错,这时政府就会不断砸钱进去落实各种规划,把交通、路桥等做起来,同时医院、学校、图书馆也会相继投入使用。

  炒配套:当以上基建全部落实完毕,土地也开发殆尽了,这时地段的差异就体现出来了,靠近商业、学校的地段就会升值较快,偏远的地方则升值较慢。根据配套优劣,板块的涨幅出现分化。

  炒供需:这是板块的成熟阶段,因为供不应求,这个时候连垃圾地段也涨,这时就看什么楼盘的产品更为稀缺了。那些好租、好售的中小户型会成为抢手货,而那些面积太大,例如200平方以上,户型奇特,朝向不好的、楼层差的那种的则处于劣势。

  大家发现一个板块的生命周期是由大层面逐渐变小的一个过程,刚开始炒概念,非常大,最后小到户型、楼层的差异,所以竞争到后期是非常激烈的。

  那么在什么阶段进入最合适呢?第二个阶段。从鱼身开始吃就够了,太早进场风险比较大,万一板块建设突然烂尾就完了。

  初次买房的朋友经常会有一个问题:到底买一手还是二手?下面给大家分析一下:

  二手房:二手房交易流程复杂,中间涉及多个环节,但可选择范围很广,容易淘到笋盘,所以非常适合交易经验丰富的朋友。

  但是不可忽略的是二手房的交易成本非常高,中介佣金加上税费,大大几十万,如在北京深圳,甚至去到百万以上,加上这些成本再去对比一手新房,平摊下来两者价格差不多,这样二手房就没有什么优势了。

  过去一些朋友执迷于大面积、低单价的二手房,如果你资金充足,打算长期持有,固然很好,因为此类房子就是牺牲一切流动性,顶高利润。

  将来变现的时候,别的中小户型卖3个月可能就卖掉了,你卖6个月甚至一年固然也能卖掉,只要等到一个相同口味的买家出现就行,但前提是你长期供得起,耗得起。

  值得提醒的是,楼龄很旧的大面积低单价尽量少碰,因为这类房子出现了价格错配。

  以广州一个朋友的经历为例,他在2016年白云区以1.6万的价格买了一套1999年的150平的二手房,现在同一个楼盘中小户型已经涨到了3.1万,他打算置换,但是房子以2.8万的价格挂了差不多一年,仍未卖掉。为什么呢?

  他这个房子的总价是:150平乘以2.8万=420万,其实在市场上有420万预算的刚需者,是不会考虑住破旧的楼梯房的,他们宁愿拿420万买个90平的花园电梯三房住得舒舒服服,也不会买个150平的老破旧。这里面出现了总价错配,所以他的房子很难卖掉,除非再折价一部分才能脱手。

  我们老说房子是金融产品,既有居住属性,又有金融属性。金融属性的一大体现就是可以抵押可以按揭,但这些都受到楼龄限制。

  买砖混结构房找银行按揭,贷款年限的计算方法是:47-楼龄。钢混结构房的计算方法是57-楼龄。所以基本上2000年以前的房子,抵押贷款受限;1995年以前的房子,按揭贷款受限,大部分都无法贷满30年。目前有些城市甚至对楼龄老旧的房子停止贷款。那么这种房以后就更难找到买家了。

  相信很多朋友都听过一个词:新房癌。说的就是那种愿意付出高溢价买一手新房的人。那么新房,真的不值得买吗?

  在投资领域,从来没有什么一成不变的事情,惟一可以衡量是否值得买的就是:价格

  当开发商熬不住,价格特别优惠,或者因为限价调控出现一二手房价格倒挂,即一手房比二手房还要便宜的时候,一手房是非常值得买的。看看这一年的深圳、成都,因为政府限价,一手房比周边二手房便宜20-40%,显然一手房是应该优先考虑的,何况一手房是没有中介费,并且税费也不高,交易环节简单。

  另外一个,在楼市上涨的时候,能买到你就算赢了,买交易简单的一手是比买二手更占优势的。

  2016年北京大涨的时候,一个朋友急冲冲地去买二手房,但房东看着行情见涨,一天一个价,不断反悔,后面索性不卖,结果这位朋友不得不与房东打官司,拖了一年多,眼睁睁看着北京的房价涨上去,最后再也买不起。

  但一手新房不会,交了钱就算锁定了价格,开发商是不会反价的。更为有趣的,2015年深圳有一位朋友买一手新房,给了定金,结果政府摁住不允许那么快网签,最后拖了10个月,房价蹭蹭地涨,他乐得其所,因为政府摁住,相当于他晚10个月开始供房,差不多又攒了一年的利息。

  所以一手与二手,并无绝对的好坏,需要因情况而定。但对于新手而言,更建议买一手新房。因为交易简单,容易把控。

  所谓“投资不风控,到头一场空”。最近北方有一家数百亿资产的汽车经销商,因为1000来万的债务而崩盘,从中可以看出:无论你掌握多少资产,如果你现金流不行,这些资产最终都不是你的。

  我一直劝身边的朋友不要炒房,短期炒卖风险非常大,你如果买来住或者出租是没有问题的,因为现金流可控。

  那么如何控制家庭的现金流风险呢?至少留足所有贷款12-36个月以上的月供,同时还要多开银行授信,作为备付金,以应对家人生病、喜事的临时支出等。

  天下间最大的赚钱机会,是风险本身。投资本身就是用风险置换收益。你唯一需要做的就是认识并管理风险,让自己始终安全边际之中。

  其实对风险的恐惧,本身也筛选掉了一部分人。我们普通人赚钱就一步:守正出奇

  郭台铭在富士康工厂视察时,有个员工当着众人的面问他:为什么日夜苦干的是我,而富人却是你?

  1 我创办鸿海的时候赌上了全部家当,不成功便成仁。你只是来鸿海上班,而且想走就走。我承担全部风险创业,你上班按月拿钱,几乎没风险。

  2 从连接器切入市场,到跟苹果合作是因为我判断正确,我一直在冒险。你在哪个部门上班是因为学历和考试被社会分配的。

  3 我无时无刻在思考如何创造利润,每一个决策都可能影响数万个家庭生计与数十万股民的权益,创造了巨大的就业机会和社会效益。你只要考虑上班,照顾好自己家庭就行了。

  想必这个故事的道理已经非常明显了。知其要者,一言而终。不知其要者,流散无穷。不知不觉已经写了数千字,这是非常有诚意的一篇作品,如果您觉得不错,请转发给亲友,万分感谢。