房地产行业依然稳定且有内在向上的发展动力 —

2019-10-12来源:admin围观:166次

  1-8月份,商品房销售面积101849万平方米,同比下降0.6%,降幅比1-7月份收窄0.7个百分点。商品房销售额95373亿元,增长6.7%,增速加快0.5个百分点。

  今年前八个月,商品房销售面积累计同比始终处于负增长区间,但同比跌幅自6月份以来连续两月收窄,八月份较上月收窄0.7个百分点;销售金额今年前八个月则保持正增长,数据走势与销售面积基本同步,6月份以来同比增幅逐月走高,本月同比增幅较上月升0.5个百分点。无论是销售面积跌幅逐月收窄,还是销售金额逐月上升,都说明了房地产市场在整体上并非坠入寒冬,行业依然稳定且有内在向上的发展动力。分类物业销售分化加剧,住宅一枝独秀。住宅销售面积同比上涨0.6%,办公降幅与上月持平、商业用房降幅较上月进一步扩大;销售金额中仅住宅保持增长,增幅较上月增加0.7个百分点,办公楼跌幅收窄1.6个百分点,商业营业用房跌幅进一步扩大。分地区看,东部、东北销售面积负增长,跌幅均有所收窄;西部地区持续上涨,涨幅略有扩大;中部地区由负转正,各地区销售金额均保持增长。

  

  单月数据方面,8月商品房销售面积较7月有所上升但仍处于低位。8月份销售同比增速从7月份开始呈连续回升态势。无论是单月绝对销售面积还是相对增幅,8月份的楼市都不能算回暖,表现平平。但未来几个月销售有可能有所回暖,有两方面原因:其一是近期执行新贷款市场报价利率,利率更加市场化,加上央行开始降准,流动性有所增加,购房者入市积极性会有改善;其二是房企降价促销刺激购房需求的释放。进入四季度,房企处于回笼资金、冲击业绩等多方考虑, 会更加积极的降价促销,集中推盘 ,加快销售提高去化。

  2019年1-8月份,全国房地产开发投资84589亿元,同比增长10.5%,增速比1-7月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资62187亿元,增长14.9%,增速回落0.2个百分点。

  1-8月,房地产投资在市场销售面积持续回落的情况下,依然保持了长期的平稳,对稳定经济,稳定楼市起到了关键作用。在累计增幅方面较去年同期有微幅回落,主要是因为房企面临去库存和融资方面的压力,在开发投资上相对保守。同时,三季度相对而言是项目投资的中期,从数据反映上也是相对沉稳的节奏。

  从物业类别投资上看,住宅投资同比增速14.9%,远高于其他物业类型,是拉动整体房地产投资的绝对主力。办公楼投资小幅上涨,商业营业用房持续负增长。各区域开发投资均为正增长,西部地区涨幅继续扩大。

  1-8月份,房屋新开工面积145133万平方米,增长8.9%,增速回落0.6个百分点。其中,住宅新开工面积107053万平方米,增长8.9%。住宅新开工占房屋新开工比重为73.8%。

  1-8月份,房屋新开工面积累计同比增长8.9%,增速继续回落。其中,住宅新开工同比增长8.9%,较上月回落0.7个百分点;办公楼上涨20.2%,较上月下滑1.4个百分点;商业营业用房持续负增长,跌幅扩大1个百分点。

  简单把新开工面积和同期的销售面积做对比,前者远高于后者,在“房主不炒”和“不把房地产作为短期刺激经济增长的工具”的政策背景下,新开工面积及增幅其实是要向销售数据靠拢的。这一方面说明目前新开工面积增幅的高位回落不可避免,也预示着未来几个月的回落也是必然的一个过程。

  单月看,6、7、8月新开工面积逐月下降,8月同比增幅4.9%,涨幅处一年低位。新开工面积与房地产投资和房企到位资金是密切相关的。房地产投资和到位资金的持续回落使得开工面积也在不断放缓。

  1-8 月份,房地产开发企业到位资金113724 亿元,同比增长 6.6%,增速比1-7月份回落0.4 个百分点。其中,国内贷款17322 亿元,增长 9.8%;利用外资81亿元,增长1.3倍;自筹资金 36036 亿元,增长 3.1%;定金及预收款 38377 亿元,增长 8.3%;个人按揭贷款 17449 亿元,增长11.8% 。

  房企资金状况已连续4月不断恶化增速持续走低。随着央行降准效应释放,资金通过各种管道进入房地产市场,有利于缓解房地产企业融资压力,进而提振楼市信心 。短期来看,各市场参与主体对楼市调控政策及预期已经有所适应,对紧缩调控的过激反应也基本平淡, 银行对房贷审批会相对宽松一些,市场上有交易反弹空间。但从长远来看,在“不将房地产作为短期刺激经济的手段”政策基调下,房地产信贷政策仍将趋严。

  1-8月份,房地产开发企业土地购置面积 12236 万平方米,同比下降 25.6%,降幅比1-7 月份收窄 3.8 个百分点;土地成交价款 6374 亿元,下降 22.0%,降幅收窄 5.6 个百分点。

  1-8月, 土地购置面积 、土地成交价款 持续负增长, 跌幅有所收窄 。土地成交均价为 5209元 /平方米 。从购地数据看,房企拿地依然保守。主要是近期融资收紧 政策频频出台 加上 近期对土地市场管控非常严厉,严禁违规资金进入购地市场,造成房企拿地意愿不强烈。“房住不炒”是贯穿了整个房地产行业链条,土地被认为是炒作的源头。无论是地方政府还是开发企业,基于此前土地市场的种种教训,尤其是对前期“地王”的运营困难,导致今年拿地方面都更加谨慎。从拿地企业来看,大多是资金实力雄厚的国企拿地多,民企拿地少。不过土地成交走势是不断收窄的,若后续销售情况不断向好,土地市场也存在反弹的空间。

  8 月末,商品房待售面积 49784 万平方米,比7月末减少 92 万平方米。其中,住宅待售面积减少 140 万平方米,办公楼待售面积增加 16 万平方米,商业营业用房待售面积增加16 万平方米。

  商品房库存 面积继续走低,住宅面积继续减少,办公楼、商业营业用房待售面积有所增加。从绝对量上看,待售面积去化为近 4 6 个月来低值 。待售面积走势与预期一致,但下跌速度逐渐放缓。在近期房企降价促销下,会刺激一部分购房需求,库存还会持续下降。

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