这些政策要联系起来考虑

2019-10-15来源:admin围观:66次

  原标题:中国的房地产市场,是一个奇迹,一个神线年中国的住房历史,我们看到四幅宏伟篇章。960万平方公里,14亿人口,以极其快速的城市浪潮下,完美解决居住问题,而不出现系统性风险。

  作为国内各行业品类之中,市场发育程度最深、产业链最完整、体量最大的行业,中国的房地产市场,是一个奇迹,一个神话。

  1949-1978年这30年是国家主导下的公有住房体系的建设与形成时期。

  由于私人市场停滞,国家投资不足,城市人口的空前增长,住房短缺的情况反而更加恶化,城市人均住房面积从1949年4.5平米下降到1978年3.9平米。

  当时,严重的“房荒”侵袭着几乎所有的城市,一个基本的情况下,城市越大,住房问题越严重。

  严重的短缺必然产生更加严重的分配不公平问题,在价格标准完全失灵的情况下,分配的标准最终变成以行政级别、工龄、家庭成员数作为主要参考,实际操作中多以职务与社会贡献为分配依据,不公平现象、腐败、以及一系列单位与职工之间、职工与职工之间的突破难以避免。

  对于有些人而言,住房已经不是基本的生活消费,而是获取国家补贴的手段,分到房就等于拿到补贴,分的越多越大越新,补贴也就相应越多,从而导致极不合理的住房“过剩”,“房荒”与“房剩”并存是这个阶段最突出的表现。

  这20年是国家公有住房体系开始松动、市场化、商品化改革试点、试错,并由此为全面市场化和商品化奠定基础的20年。

  这个阶段的标志性事件是1980年4月,发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》,指出:

  城镇居民个人可以购买房屋,也可以自己盖。不但新房子可以出售,老房子也可以出售。可以一次付款,也可以分期付款,10年、15年付清。住宅出售以后,房租恐怕要调整。

  要联系房价调整房租,使人们考虑到买房合算,因此要研究逐步提高房租。房租太低,人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子,交通方便地区和不方便地区的房子,城区和郊区的房子,租金应该有所不同。

  将来房租提高了,对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助,也可以私人自己想办法。”

  全国住房改革的大幕正式拉起的标志性事件是1986年1月6日成立的“国务院住房制度改革领导小组”,随后确定烟台、唐山等城市作为改革试点,率先推动住房租金的市场化,以提高租金、增加工资、鼓励买房为试点方案。

  以此为起点,又试点和推动了一系列重大改革,例如把住房投资的权限下降给单位,从而开启了一段长达10年的住房开发“小高潮”;公房出售的试点虽然曲折,问题频生,但是仍然在这个大方向上一步步前行,并最终在1998年前后基本完成。

  数据上看,1981-1990年的10年间,全球城镇住房建设累计投资2600亿,是前31年投资总额的近5倍,建成投入使用的住房面积接近13亿平,是前31年总量的近2倍,城市人均居住面积从不足4平米提升到1993年7.5平米。

  这个阶段中国经历了一系列重大发展,包括土地“招拍挂”、预售制、住房按揭等基本围绕住房的开发、生产、交易等环节的市场化和商品化而展开。

  这个期间中国经历了加入世贸、城市化浪潮等重大宏观变化,国民收入快速增长,住房开发量激增、房价基本上跟随收入增长和需求释放而平稳增长,可以说,这个10年是中国房地产发展历史最健康的十年。

  据央行统计,我国住房部门的杠杆率已高达50%,低于国家平均水平,但远远高于发展中国家,而且更加严峻的情况下,这个杠杆率增加是最近10年快速完成的,2008年不到18%,2017年已接近50%,10年上升了31百分点,而且,同期发达国家如欧美都在经历去杠杆。

  尽管风险不容忽视,甚至未来的几年一定程度上也可以说是前路未知,不确定性剧增。

  然而,总体上,过去的这个20年,中国房地产可以说是十分波折的大环境下,创造一个个新神话,开工量、销售量、房价,在一片永不停休的泡沫争议中不断走出新高,刷新着人们的认知能力。

  无论存在多少争议,过去20年中国房地产市场所巨大的历史成绩都是有目共睹、不容忽视的,甚至也是几百年工业化历史上,其它国家类似阶段都未曾取得的成绩。

  至少到目前为止,可以说,中国的房地产市场作为国内各行业品类之中,市场发育程度最深、产业链最完整、体量最大的行业,是一个奇迹,是一个神话。